房贷采取的是等额本息还款法，月还款额却减少了，原因很可能是：

一、房贷提前还过一部分款项

如果对房贷进行过提取部分还款操作，后续利息将不再按照贷款总额计算，而是按照剩余本金重新计算，利息会有所减少。

且在提前部分还款后，针对剩余房贷，借款人可以选择缩减每月月供，保持还款期限不变(或是选择缩短还款期限、保持每月应该不会)。

二、房贷利率进行了下调

(一)公积金贷款

办理的房贷类型是公积金贷款，执行央行贷款基准利率。由于在还贷期间人民银行下调了贷款基准利率，因此从次年的1月1日起开始执行新利率，月还款额自然会相应减少。

注意：

1、中国人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年(含)以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

2、第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

(二)商业贷款

商业贷款利率以相应期限的LPR为定价基准加点形成，有重定价周期，每到重定价日就会按照最新LPR报价算上规定的基点数得出新利率，然后在下一周期执行。当LPR下调时，后续房贷还款自然会有所减少。

注意：

1、LPR每月20号(遇节假日顺延)会重新报价，2022年11月LPR报价是：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

2、基点数一经合同签订确定，在后续还贷期间都将保持固定不变(一个基点等于0.01%)。

3、商业贷款的重定价周期最短为一年，重定价日可以选择一月一日或者贷款发放日。

三、房贷首月按实际天数计息

虽然等额本息是保证在整个还款期限内月还款额都一致不变，但有的并不会将还款首月算在内，还款首月可能是按实际天数计息。由于天数与自然月不同，首月的月还款额与之后的月还款额相比自然不一样。

更何况有的银行放款时间距还款日期较近，可能就会直接延后一个月，将该段时日与后一个月合并在一起算作首月进行还款，如此一来，首月的月还款额自然会更多一些。

房贷等额本息与等额本金的区别

房贷选择等额本息还款法与选择等额本金还款法的区别主要有：

一、月还款额不同

(一)等额本息

等额本息在整个还款期间，月还款额都保持一致不变。

计算公式如下：

月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

(二)等额本金

等额本金是将贷款总额等分，每月分摊相同数额的本金及剩余贷款在该月产生的利息。由于剩余本金越还越少，每月产生的利息自然会越来越少，因此月还款额也会逐月递减。

计算公式如下：

月还款额(本金+利息)=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

二、每月应还本金不同

(一)等额本息

等额本息在还款前期，每月应还本金在月还款额中的占比较小，利息占比会更大，随着借款人不断还款，利息占比逐月递减，每月应还本金在月还款额中的占比则逐月递增。

(二)等额本金

等额本息因为是将贷款总额进行等分，所以整个还款期间，每月应还本金都是一致的。

三、收取的总利息不同

等额本息和等额本金虽然都是利息越还越少，但在贷款金额、贷款利率、贷款期限相同的前提下，等额本息整个还贷期间收取的总利息要比等额本金收取的多一些。

(一)等额本息利息计算公式是：

总利息=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]×还款月数-贷款本金

(二)等额本金利息计算公式是：

月利息=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

注意：

等额本息采用的是复合利率计算利息，等额本金还款法则采用的是简单利率方式计算利息。

四、适合人群不同

(一)等额本息

等额本息适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的客户。

(二)等额本金

等额本金适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力的客户。